Volltextveröffentlichungen (11)

• openjur.de
• bundesgerichtshof.de
• rechtsprechung-im-internet.de

  § 550 S 1 BGB

 
• IWW

  § 550 BGB, § 580 a Abs. 2 BGB, §§ 578 Abs. 1, 2, 550 Satz 1 BGB, §§ 578, §§ 578 Abs. 2, Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB, 550 BGB, § 242 BGB

• Wolters Kluwer

  Bestimmbarkeit eines Mietgegenstands bzgl. Untervermietung an einen Dritten und Nutzung zum Zeitpunkt des Abschlusses einer der Schriftform unterliegenden Nachtragsvereinbarung

• rewis.io

  Gewerberaummietvertrag: Bestimmbarkeit eines Mietgegenstandes zur Wahrung der Schriftform in einer Nachtragsvereinbarung während der Untervermietung an einen Dritten

• degruyter.com(kostenpflichtig, erste Seite frei)
• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 550 S. 1; BGB § 580a Abs. 2
  Bestimmbarkeit eines Mietgegenstands bzgl. Untervermietung an einen Dritten und Nutzung zum Zeitpunkt des Abschlusses einer der Schriftform unterliegenden Nachtragsvereinbarung

• datenbank.nwb.de
• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Wie ist der Mietgegenstand bei Untervermietung bestimmbar?

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Wie ist der Mietgegenstand bei Untervermietung bestimmbar? (IMR 2021, 67)

Verfahrensgang

• LG München I, 15.04.2019 - 15 O 1433/18
• OLG München, 12.12.2019 - 32 U 2393/19
• BGH, 04.11.2020 - XII ZR 4/20

Papierfundstellen

• NJW-RR 2021, 266
• MDR 2021, 225

Wird zitiert von ... (6)Neu Zitiert selbst (10)

• BGH, 30.04.2014 - XII ZR 146/12

  Geschäftsraummietvertrag: Treuwidrige Kündigung durch den vertragseintretenden …

  Auszug aus BGH, 04.11.2020 - XII ZR 4/20

  Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden (vgl. Senatsurteil vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 23 mwN).

  Der Mietgegenstand muss aber zur Wahrung der Schriftform so hinreichend bestimmbar bezeichnet sein, dass es einem Erwerber, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt (…vgl. Senatsurteil BGHZ 220, 235 = NJW 2019, 990 Rn. 26 mwN), im Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Mietgegenstand unschwer an Ort und Stelle zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen (vgl. Senatsurteile vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 23 mwN, vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 358 und vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3259).

  Die Schriftform gemäß § 550 BGB soll nach ständiger Rechtsprechung des Senats in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann (vgl. Senatsurteile vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 30 mwN und BGHZ 220, 235 = NJW 2019, 990 Rn. 26 mwN).

  Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treupflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (Senatsurteil vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 27 mwN).

• BGH, 29.09.1999 - XII ZR 313/98

  Wahrung der Schriftform eines langfristigen Grundstückspachtvertrages

  Auszug aus BGH, 04.11.2020 - XII ZR 4/20

  Zur Bestimmbarkeit eines Mietgegenstands, der zum Zeitpunkt des Abschlusses einer der Schriftform unterliegenden Nachtragsvereinbarung an einen Dritten untervermietet ist und von diesem genutzt wird (Abgrenzung zu den Senatsurteilen vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98, NJW 2000, 354 und vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97, NJW 1999, 3257).

  Der Mietgegenstand muss aber zur Wahrung der Schriftform so hinreichend bestimmbar bezeichnet sein, dass es einem Erwerber, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt (…vgl. Senatsurteil BGHZ 220, 235 = NJW 2019, 990 Rn. 26 mwN), im Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Mietgegenstand unschwer an Ort und Stelle zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen (…vgl. Senatsurteile vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 23 mwN, vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 358 und vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3259).

  aa) Zwar hat der Senat bereits entschieden, dass der Mietgegenstand in der Regel trotz einer ungenauen Bezeichnung hinreichend bestimmbar bezeichnet ist, wenn der Mieter diesen bei Vertragsabschluss - oder bei Abschluss eines Nachtrags - bereits nutzt, weil dann der Umfang der bisherigen Nutzung zur Auslegung herangezogen werden kann (vgl. Senatsurteile vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 358 und vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3259).

• BGH, 07.07.1999 - XII ZR 15/97

  Formgültigkeit der Verlängerung eines auf zehn Jahre abgeschlossenen …

  Auszug aus BGH, 04.11.2020 - XII ZR 4/20

  Zur Bestimmbarkeit eines Mietgegenstands, der zum Zeitpunkt des Abschlusses einer der Schriftform unterliegenden Nachtragsvereinbarung an einen Dritten untervermietet ist und von diesem genutzt wird (Abgrenzung zu den Senatsurteilen vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98, NJW 2000, 354 und vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97, NJW 1999, 3257).

  Der Mietgegenstand muss aber zur Wahrung der Schriftform so hinreichend bestimmbar bezeichnet sein, dass es einem Erwerber, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt (…vgl. Senatsurteil BGHZ 220, 235 = NJW 2019, 990 Rn. 26 mwN), im Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Mietgegenstand unschwer an Ort und Stelle zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen (…vgl. Senatsurteile vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 23 mwN, vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 358 und vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3259).

  aa) Zwar hat der Senat bereits entschieden, dass der Mietgegenstand in der Regel trotz einer ungenauen Bezeichnung hinreichend bestimmbar bezeichnet ist, wenn der Mieter diesen bei Vertragsabschluss - oder bei Abschluss eines Nachtrags - bereits nutzt, weil dann der Umfang der bisherigen Nutzung zur Auslegung herangezogen werden kann (vgl. Senatsurteile vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 358 und vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3259).

 
• BGH, 21.11.2018 - XII ZR 78/17

  Ausüben einer Option zur Verlängerung eines Mietvertrags während der für das …

  Auszug aus BGH, 04.11.2020 - XII ZR 4/20

  Der Mietgegenstand muss aber zur Wahrung der Schriftform so hinreichend bestimmbar bezeichnet sein, dass es einem Erwerber, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt (vgl. Senatsurteil BGHZ 220, 235 = NJW 2019, 990 Rn. 26 mwN), im Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Mietgegenstand unschwer an Ort und Stelle zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen (…vgl. Senatsurteile vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 23 mwN, vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 358 und vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3259).

  Die Schriftform gemäß § 550 BGB soll nach ständiger Rechtsprechung des Senats in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann (vgl. Senatsurteile vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 30 mwN und BGHZ 220, 235 = NJW 2019, 990 Rn. 26 mwN).

• BGH, 17.06.2015 - XII ZR 98/13

  Büroraummietvertrag: Einhaltung des Schriftformerfordernisses bei mündlicher bzw. …

  Auszug aus BGH, 04.11.2020 - XII ZR 4/20

  Maßgeblich für diese Umstände ist dabei der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, da die Bestimmbarkeit in diesem Zeitpunkt vorliegen muss (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - XII ZR 98/13 - NJW 2015, 2648 Rn. 42 und vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139, 140 mwN).
• BGH, 11.04.2018 - XII ZR 43/17

  Gewerberaummiete: Schriftformerfordernis für vertragliche Neufestsetzung der …

  Auszug aus BGH, 04.11.2020 - XII ZR 4/20

  Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberäume wahrt die gemäß §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 Satz 1 BGB erforderliche Schriftform grundsätzlich nur dann, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben (vgl. etwa Senatsurteil vom 11. April 2018 - XII ZR 43/17 - NJW-RR 2018, 1101 Rn. 17 mwN).
• BGH, 29.04.2009 - XII ZR 142/07

  Vorliegen eines wirksamen Mietvertrags über Gewerberäume; Vorliegen eines …

  Auszug aus BGH, 04.11.2020 - XII ZR 4/20

  Erfüllt der ursprüngliche Mietvertrag die Schriftform der §§ 578, 550 Satz 1 BGB nicht, können die Vertragsparteien durch einen formgerechten Nachtrag die Schriftform mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses nachholen (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2009 - XII ZR 142/07 - NJW 2009, 2195 Rn. 19 ff.).
• BGH, 02.11.2005 - XII ZR 212/03

  Formularmäßige Vereinbarung des Beginns eines Mietverhältnisses mit Übergabe der …

  Auszug aus BGH, 04.11.2020 - XII ZR 4/20

  Maßgeblich für diese Umstände ist dabei der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, da die Bestimmbarkeit in diesem Zeitpunkt vorliegen muss (…vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - XII ZR 98/13 - NJW 2015, 2648 Rn. 42 und vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139, 140 mwN).
• BGH, 02.05.2007 - XII ZR 178/04

  Wahrung der Schriftform bei Beginn des Mietverhältnisses mit der in der Zukunft …

  Auszug aus BGH, 04.11.2020 - XII ZR 4/20

  Betrifft der Schriftformmangel - wie hier - den Mietgegenstand, ist insoweit allerdings erforderlich, dass dieser in der späteren Nachtragsvereinbarung jedenfalls bestimmbar bezeichnet wird (vgl. Senatsurteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04 - NJW 2007, 3273 Rn. 32).
• BGH, 04.05.1961 - III ZR 222/59

  Auszug aus BGH, 04.11.2020 - XII ZR 4/20

  Die Einführung neuer Ansprüche im Revisionsverfahren im Wege der Widerklage oder Zwischenfeststellungswiderklage ist jedenfalls dann unzulässig, wenn damit - wie hier - eine Erweiterung des Klagebegehrens verbunden ist (vgl. BGH Urteil vom 4. Mai 1961 - III ZR 222/59 - NJW 1961, 1467;… Zöller/Heßler ZPO 33. Aufl. § 551 Rn. 9, § 559 Rn. 10 mwN).

• KG, 07.11.2022 - 8 U 157/21

  Zustimmung zur Aufnahme in einen Gewerbemietvertrag als weitere Hauptmieterin Im …

  Der Mietgegenstand muss aber zur Wahrung der Schriftform so hinreichend bestimmbar bezeichnet sein, dass es einem Erwerber, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt, im Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Mietgegenstand unschwer an Ort und Stelle zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen (zu allem s. BGH NJW-RR 2021, 266 Rn 13, 14 m.N.).

  Nach ständiger Rechtsprechung des BGH stellt es auch einen für die Auslegung der Urkunden maßgeblichen und ggf. zur Bestimmbarkeit des Mietgegenstand führenden Umstand dar, wenn der Mietvertrag zwar die Lage der Mieträume - etwa mangels Vorhandenseins eines Lageplans als Anlage - nicht erkennen lässt, der Mieter die Räume im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags oder eines Nachtrags bereits (unbeanstandet) genutzt hat (s. BGH NJW 1999, 3257 - juris Rn 29 f.; NJW-RR 2021, 266 Rn 21; NJW 2000, 354 - juris Rn 71 f.; NZM 2009, 198 -juris Rn 11, 14).

  Denn danach genügt es für die Bestimmbarkeit des Mietgegenstands, wenn der Mieter ihn im Zeitpunkt eines formgerecht errichteten Nachtrags beanstandungsfrei genutzt hat (s. BGH NJW 1999, 3257 - juris Rn 29 f.; NJW-RR 2021, 266 Rn 21; NJW 2000, 354 - juris Rn 71 f.; NZM 2009, 198 - juris Rn 11, 14).

  Was für die Beklagte bei Eigentumserwerb am 02.07.2020 und damit Vertragseintritt vor Ort erkennbar gewesen wäre, ist unerheblich, da es auf die tatsächliche Nutzung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bzw. Nachtrags, dem Heilungswirkung zukommt, ankommt (vgl. BGH NJW 1999, 3257 - juris Rn 45 f.; NJW-RR 2021, 266 Rn 14).

• KG, 22.05.2023 - 8 U 47/22

  Büros statt Einzelhandelsflächen: Kündigungsrecht eines Ladenmieters?

  Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberäume wahrt die gemäß §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 Satz 1 BGB erforderliche Schriftform grundsätzlich nur dann, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben (vgl. etwa BGH, Urt. v. 04.11.2020 -XII ZR 4/20, NJW-RR 2021, 266 Rn 13 m.N.).

  Tatbestandsmerkmale nicht bestimmt angegeben werden müssen, sofern nur die Einigung über sie beurkundet und ihr Inhalt bestimmbar ist (s. etwa BGH NJW-RR 2021, 266 Rn 14 m.N.).

  Auf die Frage, ob der 2. Nachtrag vom 13./17.08.2020 einen etwaigen Schriftformmangel geheilt hätte, obwohl er den Mieterausbau nicht thematisierte, ob also die Rechtsprechung des BGH betreffend die Bestimmbarkeit des Mietobjekts infolge beanstandungsfreier Nutzung des Mieters im Zeitpunkt eines Nachtrags (s. BGH NJW-RR 2021, 266 Rn 21 m.N.) insoweit entsprechend anzuwenden wäre (…so im Ergebnis OLG Düsseldorf GE 2011, 750 -juris Rn 29, referiert bei Guhling/Günter/Schweitzer, Gewerberaummiete, 2. Aufl., § 550 Rn 97), kann dahinstehen.

  Aus der von der Beklagten angeführten Entscheidung des BGH in NJW-RR 2021, 266 ergibt sich nichts anderes.

• KG, 02.08.2021 - 8 U 209/19
  Diese Konstellation - das Fehlen einer im Vertrag vorgesehenen Anlage - liegt gerade den Entscheidungen des BGH zugrunde, die einen Formmangel infolge der Bestimmbarkeit des Miet- oder Pachtgegenstands aufgrund der tatsächlichen Nutzung abgelehnt oder dies jedenfalls in Betracht gezogen haben (BGH NJW-RR 2021, 266 - juris Rn 2, 21 - dort wurde die Bestimmbarkeit aus anderen Gründen verneint - NJW 1999, 3257 - juris Rn 29 f., 45; NJW 2000, 354 - juris Rn 71 f.; NZM 2009, 198 - juris Rn 11, 14).

  Denn grundsätzlich muss die Nutzung durch den Mieter oder eine andere Person, die sich aus den Vertragsunterlagen ergibt, im Zeitpunkt der Urkundenerrichtung erfolgt sein (vgl. BGH NJW-RR 2021, 266 Rn 21).

  Zwar geht der Grundsatz dahin, dass "der Mieter" (bzw. Pächter) im Zeitpunkt der Urkundenerrichtung die Vornutzung ausgeübt haben muss (vgl. BGH NJW-RR 2021, 266 Rn 21), und dies war nicht die Beklagte, sondern Hr. S. Die Rechtsprechung des BGH ist jedoch nicht so eng zu verstehen.

 
• KG, 16.03.2023 - 8 U 178/22

  Gewerberaummietvertrag über längere Zeit als ein Jahr: Rechtsmissbräuchlichkeit …

  Zwar ist ein Mietgegenstand in der Regel trotz einer ungenauen Bezeichnung hinreichend bestimmbar bezeichnet, wenn der Mieter diesen bei Abschluss eines Nachtrags nutzt, weil dann der Umfang der bisherigen Nutzung zur Auslegung herangezogen werden kann (BGH MDR 2021, 225 Rn. 21 m. w. N.) und dies könnte auf eine Ausbauvereinbarung übertragbar sein.
• KG, 23.02.2023 - 8 U 39/21

  Berufungsinstanz eines Rechtsstreits zwischen einem Grundstückeigentümer und …

  [25] Der Umfang der bisherigen Nutzung kann zur Auslegung herangezogen werden (BGH NJW-RR 2021, 266 Rn. 21 m. w. N.), und zwar auch bei einer Nutzung durch einen Untermieter, wenn ein Erwerber die Identität des Untermieters erkennen kann (…BGH a. a. O. Rn. 23).
• KG, 06.11.2023 - 8 U 10/23

  Schriftformwahrung bei schriftlicher Zustimmung des Vermieters zu baulichen …

  a) Der Mietgegenstand ist in der Regel hinreichend bestimmbar bezeichnet, wenn der Mieter diesen bei Vertragsabschluss oder bei Abschluss eines Nachtrags bereits nutzt, weil dann der Umfang der bisherigen Nutzung zur Auslegung herangezogen werden kann (BGH, Urteil vom 04.11.2020 - XII ZR 4/20 - NJW-RR 2021, 266, juris Rn. 2 unter Hinweis u. a. auf das Urteil vom 07.07.1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257).